[오스틀로이드] 서울 아파트 마지막 기회가 온다

 

 

안녕하세요?

날씨가 많이 추워졌네요. 그에 못지 않게 부동산 경기도 꽁꽁 얼어붙었은 것 같구요.

 

잠시 쉬어가는 것인가?

하락으로 가는 중인가?

 

톡방, 카페, 부동산 전망 강의 모두 이에 대한 이야기들 뿐이네요.

 

 

 

작년 올해 집값 오를 때는, 한번 더 깊은 하락기가 와서 '싼값에 집 좀 샀으면 좋겠다' 생각했었는데... 남들 안 쳐다볼 떈 들고 있던 것도 버리고 싶은 마음이니 참 간사한 마음입니다. 그럼 우리는 지금, 어떤 곡선의 구간에 머물러 있을까요?

 

여러가지 근거로 전망은 분분하지만 아무도 확실히 알 수가 없습니다. 이에 본 카페 고수님이신 삼토시(samtoshi)님께서 얼마 전 발간하신 '서울 아파트 마지막 기회가 온다'란 책을 소개하며 함께 이야기 나눠보고자 합니다.

 

 

사실은... 삼토시님과 댓글 주고받으며 후기 올리겠다 해 놓곤 먹고 사는 게 바빠서 이제야 간단하게 올려봅니다.

 

 

 

 

 

1. 지금이라도 사야 하는가?

 

서울 아파트 가격은 2019년 조정기를 거쳐 다시 우상향 할 것이라고 전망합니다.

 

<지난 30년 간 다섯 차례의 상승기>

1. 1987~1990년(4년)

2. 1994~1997년(4년)

3. 1999~2003년(5년)

4. 2005~2009년(5년)

5. 2014~2018년(5년)

 

지금은 5년간의 상승 후 피로감과 심리적 괴리감을 해소하고 현재의 가격에 익숙해지는 시기로 일시적 조정기로 바라보고 있네요. 전세가와 매매가 지수를 분석해서 지금이 2003년과 비슷하다고 보고 2004년처럼 내년엔 조정이 올 거라 보지만 2019년 이후엔 우상향으로 전망 무주택자들은 매수 시점을 잘 포착하기를 권하고 있습니다.

 

 

 

 

2. 2019년 이후 집값이 오른다고 보는 이유는?

 

GDP, 가계소득, 통화량 증가율은 지난 상승기와 비슷한데 유독 아파트 가격 상승률은 낮다는 점

주택구입 부담지수가 낮아서 (주택 구입 여력을 나타내는지수) 상승 여력이 있다는 점

2020년 이후 10년차 부부가 증가 큰 아이 입학에 맞춰서 주택 구입 확률이 높아진다는 점

2020년 이후 입주 물량 감소 및 리모델링으로 인한 멸실 

 

이같은 이유로 2020년 이후 상승할 것이라 전망하고 있습니다.

 

 

 

 

3. 서울 아파트 상승 사이클은 언제까지?

 

2023~2024년부터라고 보고 있네요. 이때부터 인구 감소가 시작되고 광역교통망 완공 등으로 수요가 수도권으로 분산될 것이라 전망하고 있습니다.

 

 

 

 

4. 그래도 '서울'인 이유는?

 

* 택지 부족으로 인한 공급 부족

* 여전히 실질주택보급률이 낮음

* 직주근접을 바탕으로 한 견고한 수요층

 

특히, 인구 감소로 여성의 사회 진출 비율이 높아져서 육아 및 삶의 질 측면에서 직주 근접은 거주지 선택의 중요한 요소가 되기 때문입니다. 또한 서울 집값이 비싸다고는 하지만 그만큼 고소득자들도 많아져서 여전히 서울의 블루칩 아파트는 수요층이 늘어날 것으로 보고 있습니다.

 

 

 

 

5. 오르는 아파트의 4가지 기준

 

* 역세권(도보 7분 이내, 500M)

* 1000세대 이상의 대단지

* 신축

* 호재

 

지하철역을 중심으로 한 풍부한 생활 인프라는 단지 직장인뿐만이 아닌 운전이 힘든 고령 수요층도 있어서 집값의 중요한 요소가 될 것입니다.

 

대단지 아파트가 좋은 이유는, 매매가 빈번하여 명확한 시세로 환금성이 좋고 생활 인프라 및 커뮤니티 시설 공용관리비가 저렴한 점 등이고, 신축의 장점은 굳이 말할 필요도 없지만 이제는 재테크 면에서도 유리하여 더욱 상승 효과가 있는 것 같습니다.

 

신축인가? 입지인가?

입지의 열위를 커버하는 것이 신축의 힘이라고 봅니다. 그 외에도, 교육, 교통, 업무시설 등 호재가 있는 곳이 어디인가 살펴보는 것이 중요하다고 합니다.

 

 

 

 

6. 덜 올랐고 덜 내릴 아파트 64곳

 

서울 지역을 동남권, 서남권, 도심권, 동북권, 서북권 크게 5개의 영역으로 나누어서 64개 대장 아파트를 소개하는 방식으로 이 책은 끝납니다.

 

 

 

 

<9.13 대책에 대한 언급 부분은 생략>

 

 

이 책을 읽으면서 '참 치열한 시간을 거쳐 왔구나' 생각되었습니다. 위에서 언급한 30년간의 5번의 부동산 상승기 그 구간이 내 나이 또래가 경제활동하며 살아왔던 바로 그 구간이었기 때문입니다. 공부와 감과 리스크로 재테크 하며 아이들 키우고 조금씩 재산을 늘려갔던 시간들.

 

우리 삶의 모습을 그래프로 그리면 과연 어떤 모양일까?

문득 궁금해집니다.

 

이 책을 통해서 배워야 할 점은 지금이 끝이 아니란 것. 지금 이 순간도 우리는, 어디론가 흘러가고 있고 그것은 언젠가 커다란 곡선을 그려가고 있다는 것입니다. 지난 상승기에 편승하지 못해서 허탈감을 느끼신 분들은, 그때 왜 나는 그걸 몰랐을까? 후회하지 않기 위해 조금 쉬어가는 이 시기 다양한 정보를 접하며 공부하기에 좋은 시기인 것 같습니다.

 

좋은 정보 주신 삼토시님 감사합니다^^

 

 

 

 

 

 

 

반짝반짝 댓글 모음

 

 

 

<3호선 매니아님 댓글>

저도 이 책 재미있게 읽었습니다. 아쉬운 점은, 책에서 언급하고 있는 아파트들이 이제 평범한 사람들이 접급하기엔 어려운 가격대로 굳혀진 상태라 적은 돈으로 노려볼만한 중저가 아파트도 소개해 주었으면 싶었습니다.

 

**

저도 이 점이 좀 아쉬웠습니다. 돈만 있으면 고민할 필요없는 각지역 대장 아파트보다는 가성비 높은 아파트를 소개해주셨으면 하는.^^ 그리고 삼토시님 말씀대로 대장 아파트가 다른 아파트의 가격을 끌어 올리기도 하지만 반대로 외곽의 가성비 좋은 아파트 값이 오르면서 센터의 아파트값이 밀려서 오르는 현상도 있는 것 같습니다.

 

 

 

<시쓰타님 댓글>

불루칩이라면서 투자 황금처인 한강변에 대한 언급이 빠지고 전통적인 역세권 언급만 있네요. 또한 대출 규제로 신규 투자가 차단되었는데 이에 대한 언급이 필요해 보입니다.

 

**

저 역시 동감입니다. 삶의 질이 높아질수록 조망권에 대한 욕구가 늘어날 것 같습니다.

 

또, 위 상승 구간과 현재가 다른 점은 대출 규제 차원이 다르다는 점입니다. 이렇게 대출 규제가 심한 적은 한번도 없었던 것 같습니다. 그리고 종부세 인상으로 인한 똘똘한 한 채 선호 현상에 대해선 여러 의견들이 갈리는 부분이고 저 역시 동감하지 않는 부분입니다. 세밀한 고찰이 필요해 보입니다.

 

 

 

<Rose2163님 댓글>

본인의 경제상황이 제일 중요하다고 봅니다. 대출의 감당 능력에따라 존버도 가능하고 기다림 끝에 목표 달성도 이룰 수가 있는 것이기에... 이론보다 제일 앞서는 건 본인의 경제상황 즉, 수입과 지출의 발란스가 제일 중요 하다고 봅니다

 

기본적이고 원론적인 얘기이지만 뭐든 기본에 충실해야 돈도 버는 거라 생각합니다. 예외적 상황은 있겠지만 이 요소만 잘 지키면 잔파도든 풍랑이든 이겨내고 버텨서 상승기엔 편안하게 즐길 수 있다고 생각합니다 인간 욕망의 본질인 부를 축척하는데 있어서 중심축을 간혹 망각하고 오판하고 자만하다가 한순간 훅- 가는 경우를 주변에서 많이 보는터라...

 

3년, 5년, 8년, 10년 단위로 짧게 또는 길게 본인이 감내할 수 있는 범위 내에서 투자가 이루어져야 합니다. 더군다나 늘어나는 각종 세금들을 머릿속 단순 계산보다는 변수의 상황도 넣어가며 나의 경제적 맵집은 얼마나 되는지 구체적인 계획을 짜야 한다고 생각합니다

 

기본적인 요소를 과소평가 하는 경우가 왕왕 생기기에 언급 해 봤네요 ^^

 

** 

역시 로즈님, 실전 고수의 지혜가 느껴지는 댓글입니다.

 

지난 시즌은, 물 반 고기 반 누구나 투자에 자신감을 갖고 전문가라 자부하기에 매우 좋은 장이었지요. 특히 부동산에 처음 입문한 젊은 분들이 부동산에 대해 트라우마 없이 접근하기 좋았구요. 그러나 자신감이 과욕과 자만으로 이어지지 않기 위해선 부지런한 스터디와 차분하게 주시하는 시간도 필요하며 자신의 것을 내세우기보다는 타인의 실패 경험까지도 귀 기울이는 자세가 필요해 보입니다.

 

한번쯤 위기도 겪어야 진짜 고수가 되지 않겠어요? ㅎㅎ

 

 

 

<카이님 댓글>

전세가가 지속적으로 매매가와 동반상승해야하는데. 그렇지 않아서 다주택자 포지션도 유동성이 조금은 힘에 부치는 모양새인 듯합니다. 그런 면에서는 약세요인인 듯하구요.

 

반대로...

시장에 매물은 일시적 1가구2주택자와 1주택자 갈아타기용 매물밖에 없고 9억초과분은 2019년까지 매도해야 해서 매매가 안 되면 2020년에는 죄다 매물을 걷어들일 가능성이 있습니다. 이 부분은 강세요인인듯 합니다.

 

전세주기가 2년이고 2017년 8.2대책물량 나오는 게 2021년부터임을 감안하면 저는 2019년보다는 2020년 정도까지는 조금 더 조정이 있고 그 뒤로 상승하지 않을까 예상해봅니다. 

 

**

약세 요인과 강세 요인이 복합적으로 겹쳐 있고 사상 유례없는 대출 규제에 세금 폭탄이 장착된 상태라서 이후 향방에 대한 정답을 아무도 모르는 상황 같습니다. 그냥 동물적 감각으로만 느낄 뿐.

 

조정 후 상승!

 

위기는 찬스인데.... 돈이 없네요. ㅠㅠ

 

 

 

<늘푸르게님 댓글>

부동산 미래,

특히 상승인지 하락인지에 대한 전망은 웬만한 전문가도 맞추기가 쉽지 않지요. 확률이 70%만 되어도 높다고 생각해요. 저는 아시다시피 부동산 장기 상향론자라 오르는 것과 내리는 것에 별로 개의치 않지만, 그렇지 않은 분들도 많더라고요.

 

갠적으로 조심스럽게 의견 드리면 조정 후 3차 가장 큰 상승이 생기고 이후 거품이 꺼지고 하락을 가지 않을까 느낌적 느낌이네요. 물론 바닥 횡보 후 다시 오르겠지만 그때는 철저히 차별화 양극화 모드로 가지 않을까 싶네요. 조정 기간이 언제까지 갈지 확실치 않지만 부동산 자체보다는 글로벌과 국내 경제에 따라 많이 좌우 될 것 같아요.

 

경제가 망가지면 뭐 부동산도 답이 없겠지요

 

조정이 아니라 3차 상승 없이 하락장으로 가겠지요. 그래서 거시경제 쪽으로 study가 필요합니다.

 

 

최근 국내 경제는 정말 최악으로 가는 것 같는데 이상하게 경기선행지수인 주가와 환율은 생각보다 견고하네요. 10월말 1950선까지 내려 갈 때는 "올것이 오는구나"하고 생각했는데 또 올라가네요. 역시 어렵네요.

 

부동산 역시 재화인지라 철저히 수요와 공급으로 움직인다고 생각해요. 그동안 집은 땅값으로만 생각했는데 신축, 상품 가치가 들어오면서 본문 말처럼 이제 입지에 버금가는 팩트가 신축이 되었고요, 그런 관점에서 본다면 서울과 수도권 지역 집값은 신축이 얼마나 원할하게 공급되는가에 달렸다고 저는 생각해요.

 

내년부터 몇년간은 재건축/재개발 물량이 공급되면서 숨통이 트이고 있는데 그 이후에 신규 공급이 중단되면 불씨를 당길 수도 있을 것 같고요. 책에서도 언급했지만 요지 택지 공급도 최근 몇년 동안 급격히 줄었고요. 부동산은 최소 3~4년 뒤 그 영향이 나오는지라,,,,

 

지금 정부 부동산 정책이 철저히 수요 차단으로만 포커스가 되어서 적절한 공급 대책이 없으면 (인서울 신축이 아니면 노답) 호미로 막을 것을 가래로도 못 막는다고 봅니다. 9.13 정부 대책은 상당히 쎈 듯. 다주택자로 진입하려는 분들은 포기 하는 것 같고(저 포함) 1주택자의 업그레이드도 힘들어졌지요. 철저히 무주택자 위주인데, 그분들이 매수 포지션으로 전환하지 않는 한 조정기가 생각보다 길 수도 있을 것 같습니다.

 

 

 

<The real estate님 댓글>

9.13 규제는 아예 거래를 틀어막아 당장 이사갈 게 아니라면 미리 이사가지 못하도록 막아 놓은 정책이죠.

 

1주택자가 신축으로 이사 가고 싶어 징검다리로 입주권이나 분양권을 사 놓는 것도 자가 주담대 LTV 0% 규제로 막았지요. 이런 과한 규제를 시행할 수 있다는 게 놀라울 뿐입니다. 거래를 위한 자금 줄을 아예 틀어막았으니 거래 절벽인게 당연하다 생각이 드네요. 매수자가 적응해서 여력을 쌓는데 다소 시간이 걸릴 듯한데 이 조정이 어디까지 갈지... 

 

**

늘푸르게님, The real estate님 두분 고수님, 좋은 말씀 감사합니다^^

 

언젠가 여러 명이 이동해야 하는데 짧은 거리인데도 대중교통이 어려워서. 차 한대에 8명이 끼어 타서 5분 정도 간 적이 있습니다. 처음엔 숨도 못 쉬겠더니.. 좀 지나니까 각자 자리를 잡고 움직이며 떠들기 시작했습니다.

 

요즘이 그런 상황 같습니다. 꼼짝하지마! 상황에서 적응 능력 테스트 기간

그러나 어느 순간 물꼬가 트면 도미노처럼 연쇄 반응으로 자신의 물건을 체인지하는 매매가 이루어지지 않을까..

생각해봅니다. 딱히 대출 받을 것도 아니지만, 팔아야 돈이 되는 것이 부동산인지라, 현금 동원 능력이 떨어지니 불안감이 커지는 것 같습니다.

 

당분간 꽁꽁 얼어있을 것 같네요. 

 

 

 

 

<FG 워너비님 댓글>

 

지난 이십년간 쪽집게 전망 하시는 제가 아는 전문가도 이 글과 비슷한 말씀 하십니다

 

특히 지금까지 소외된 지역위주로 더 오를 거라네요 지금 상황으로 봐선 도저히 믿기지 않지만 ᆢ

큰 전망은 한번도 틀린 적이 없는 분이라 흥미진진하게 주시 하고 있습니다 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

출처: 부동산 스터디https://cafe.naver.com/jaegebal/844916

서울 아파트 마지막 기회가 온다