[오스틀로이드] 나는 왜 투자에 실패하는가?

 

저의 부족한 글에 좋은 생각 나눠주신 여러분들께 감사 인사 올립니다. 또한 쪽지나 덧글을 통해 저에게 질문을 요청하신 분들께 흡족한 답변 드리지 못해서 죄송하구요. 저는 부동산 관련 전문가가 아닙니다. 이 카페에 계시는 유명한 분석가님들과는 달리 특별한 비전이나 노하우를 지니지 못한 사람입니다

 

단지 뒤늦게 부동산 투자에 관심을 갖고 제 자신을 돌아보며 분석하는 과정을 통해 새로운 방향을 모색하려는 사람일 뿐입니다.

 

그리고 혹시 부동산 초보 분들 계신다면 첫 걸음마를 도와줄 수 있을까?

좌절하고 계신 분들 계신다면 조금이라도 희망을 드릴 수 있을까?

 

이런 마음에서 글을 쓰는 겁니다.

 

 

 

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제가 오늘 쓰려고 하는 글은, 투자할 때 지녀야 자세입니다.

이미 잘 알고 계시는 분들 많으시겠지만 저는 깨닫지 못해서 실패했던 부분들이라 혹여 저 같은 분들 계실까봐 정리해 봅니다.

 

 

 

 

1. 우물 안의 개구리가 되지 말자

 

마음을 열고 다양한 지역에 관심 갖기를 바랍니다. 대부분 사람들은 자기가 사는 범위 내에서만 생각합니다. 익숙한 범위 밖에 대해서 막연한 거부감이 있습니다. 그러나 부동산은 관심 갖는 범위만큼 선택의 폭이 넓어져서 이익의 범위도 커집니다.

 

제 경우, 결혼 후 오랜 시간을 대치동에서 살았습니다. 그리고 사는 곳에 대해 자부심이 있어서 그 어떤 지역에도 관심을 두지 않았습니다.

 

반포 사는 친구가 한강 공원 좋다고 하면

- 고터 부근 번잡하고 올림픽대로 소음 시끄러운데 뭐가 좋아?

- 양재천이 조용하고 훨씬 좋아

 

이런 마음으로 강북 재개발, 뉴타운 등 신문에서 아무리 떠들어도 관심 두지 않았습니다. 그러나 작년 2월 중순 우연히 친구 집 ‘아크로리버 파크’ 놀러 갔다가 말로만 듣던 한강변 아파트의 가치를 깨닫게 됩니다.

 

- 내가 왜 한강변 가치를 이렇게 늦게 알았지?

- 예전이라면 한 채 정도 사 놓을 여유 자금 있었는데

 

그러고 보니... 주변에 좋은 기회가 많았는데 다 스쳐지나왔네요.

 

‘청담 삼익’ 뻔질나게 드나들면서 근처 '청담 자이'가 왜 비싼지 알지 못했고 압구정 근처에 직장이 있었는데도 그곳의 가치를 깨닫지 못 했습니다. 지금 생각하면 참 아쉬운 시간들이지요.

 

-거기가 뭐가 좋냐?

-난 거저 줘도 거긴 살기 싫다

 

이렇게 거부감 보이는 덧글들을 볼 때마다 예전의 나를 보는 듯하여 답답해집니다.

 

우린 어디에서나 살 수 있습니다. 우리의 핏속엔 유목민의 피가 흐르고 있습니다.

과감하게 새로운 공간에 도전해보시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

2. 남보다 먼저 한 발 앞서 가자

 

현시점에서 계산기만 두드려 판단하시지 말고 인플레 및 물가상승을 고려하여 적어도 10년 뒤를 바라보고 접근해 봅시다. 늘 집값 폭락할 거라 말하는 사람이 있습니다. 제가 부동산에 관심 갖기 시작하던 30년 전부터 계속 들어오던 소리입니다. 그러나 2013년 최고 폭락기에도 10년 전과 비교하면 결코 폭락은 아니었습니다.

 

제가 강남 처음 들어오던 시기에 강남 아파트가 한번 반짝 올랐는데.

드디어 강남 아파트 평당 1000만원 시대라고 신문에서 꼭지라고 난리였습니다. 그러다 조심스레 평당 2천 되더니 어느새 3천, 곧 평당 5천 얘기가 나왔습니다. 현재는 평당 8천 아파트가 현실화되었고 평당 1억은 예측 가능한 현실로 자리 잡아 가고 있습니다.

 

집값은 낯선 친구와 같습니다. 

처음엔 거부감 들고 받아들이지 못하다가 어느 순간 익숙해지면 자연스럽게 느껴집니다. 낯선 친구에게 거부감 없이 빨리 접근하는 사람이 교우 관계에서 성공하는 사람입니다. 간보며 계산기 두드리는 친구를 우리는 싫어합니다.

 

지금은 비싸니까 내릴 때 살거라며 계산기 두드리며 망설이는 사람을 집값은 싫어하여 저 멀리 달아나버립니다.

 

집을 싸게 살 수 있는 것은 아주 운이 좋거나 전문가 수준으로 상황 판단이 되는 경우입니다. 행운을 바라는 것은 누워서 입에 떡 떨어지기를 기다리는 형상이고 전문가는 아무나 되는 것이 아닙니다. 그리고 전문가도 앞일에 대해서는 잘 알지 못합니다. 결국 집값은 장기 우상향이라 '내가 안정감을 갖고 살아가는 곳'이란 마인드로 마음 먹었을 때 사야한다고 생각합니다.

 

 

 

 

 

3. 반성하고 분석하는 습관을 기르자

 

- 어떤 점이 나를 성공으로 이끌었는가?

- 왜 실패했는가?

- 여기 아니라면 어디가 더 좋았을까?

 

이런 분석이 필요합니다. 그래야 다음 장에서 성공할 수 있습니다.

부동산은 한번 실패하면 그 여파가 크고 오래 가지만 큰 주기로 흐름이 있기에 반드시 또 기회가 옵니다. 실패의 원인을 분석하고 새로운 트랜드를 익히며 준비하다보면 다음 라운드에선 반드시 성공할 수 있다고 확신합니다.

 

저의 초기 부동산 투자의 가장 큰 특징은 운이 좋았다는 점입니다. 소 뒷걸음치다 쥐 잡는 격이었죠.

 

그러다보니 투자의 포인트를 잡지 못했습니다. 그저 역세권, 학교, 학원, 생활편의서 등등 체크 리스트에 하나도 빠짐없는 곳만을 사려고 했습니다. 그러나 가장 중요한 것 하나를 알지 못했습니다. 그건 투자비 대비 수익성을 고려해야 한다는 점입니다. 또한 돈이 얼마나 오래 잠기는가를 따져봐야 한다는 점입니다.

 

즉, 원금 회수가 빠른 곳이어야 한다는 것입니다.

 

 

제가 샀던 대치동 선경, 은마 아파트는 산 지 2년 안 돼서 원금 회수가 되었고 특히 선경은, 전세비가 투자비의 두 배 정도 된 경우인데 한번도 분석을 해 보지 않아서 그것이 중요한 투자 포인트란 점을 알지 못했습니다. 그래서 이번 장에선 단지 최고의 입지란 점만 보고 전세가와 집값의 갭 차이가 크고 재건축 속도가 느려서 장기간 자금이 잠기게 되는 재건축 아파트를 사게 되는 오류를 범하게 됩니다.

 

다행히 2주택 이상 양도세 중과로 똘똘이 한 채 지니자는 현상이 일어나서 그나마 다행이지 아니라면 그 돈으로 갭이 작은 신축 2~3개 사서 수익 얻은 분들과 먼 훗날 많은 차이가 났을 겁니다.

 

 

 

 

 

4. 시야를 넓히고 욕심을 갖자.

 

저는 초기 부동산 투자에 성공했고 남편도 고소득자고 저 또한 공무원이라서 늘 자금 동원력이 충분했음에도 부동산 투자의 한계를 보였습니다. 최대 2주택까지가 최상이라고 생각했고 융자를 두려워했고 세금이 아까웠습니다. 그래서 갖고 있던 은마를 팔기도 했습니다.

 

그러나 이번에 재건축 아파트를 사면서 다주택자 소유주 몇몇 분을 만나면서 제 투자의 한계를 깨닫게 됩니다. 그들이라면 과거 제 자본금 갖고 벌써 작은 꼬마 빌딩 하나 정도 올렸을지도 모릅니다.

 

이 붇카페에도 ‘꿀꿀이에요’ 같은 분 보면 어떻게 어린 나이부터 저런 생각을 할 수 있지?

신기하고 대단해 보입니다.

 

저의 경우는, 머릿속에 억 단위로만 계산기가 입력되어서 작게 투자하고 소소하게 돌아오는 짭짤한 수익을 무시했습니다. 5~10억 내외의 투자만 생각하다보니 투자비가 많이 들고 신중해져서 망설이다가 실행에 옮기지 못했습니다. 그래서 저도 이제부턴 부담이 적은 비강남권 투자에도 관심을 두고 아파트 외의 영역에 도전해 보려고 합니다.

 

 

 

 

 

5. 가성비를 따져 투자하자

 

위와 중복되는 이야기이지만 올해 몇몇 비강남권 집값 추이를 지켜본 결과 투자 가성비가 오히려 강남보다 좋은 곳도 많음을 깨닫게 됩니다.

 

제가 눈여겨 본 곳 중 하나는 장지역, 가든 파이브 근처 ‘문정 건영’

 

작년 초 5월 기준,

34평 매매 6억/전세 4.5~5억(1~1,5억 갭)

현재 매매 8억 5천 이상(실거래 8억 찍었음)... 2억5천 상승

 

1.5억 갭투자해서 2.5억 수익 얻는다면 꽤 괜찮은 수익 아닌가 싶습니다.

 

이런 면에서 고가 대단지 아파트와 밀착된 ‘나홀로 아파트’도 가성비 높습니다. 대부분 ‘나홀로’는 짜투리 땅에 분양에 자신 있어서 짓는 경우가 많아서 위치 좋아서 전세가는 주변 고가 아파트와 비슷합니다. 그러나 매매가는 수억 저렴해서 갭이 적어 투자가 쉽습니다.

 

그러나 시세는 대단지 고가 아파트와 적정 차이를 두고 함께 오르내립니다. 차이가 벌어져도 적정 수준 이내입니다.

 

쉽게 말해 대단지 고가 아파트에 기생하는 겁니다.

 

그리고 '못난이' 아파트는 잘 안 팔릴까봐 걱정하는 분 많으신데. 꼭 팔아야겠다고 생각할 때 시세보다 5천만원만 싸게 팔면 다 팔립니다.

 

저번에도 말씀 드렸듯이 작년에 큰 평수 팔아서 30평대 2개로 나눴는데.

10억 이상 투자한 반포 한강변 재건축보다 5억 투자한 ‘선경 3차’가 더 잘한 투자라고 생각합니다.

 

 

리모델링은 2년밖에 안 걸려서 수년 내에 전세금으로 투자비를 회수할 수 있고 (다시 투자비용이 생김) 위치가 좋아서 래대팰보다 조금 싼 가격으로 전세 놓으면 은마 재건축 입주까지 앞으로 10여년간 새 아파트 프리미엄을 볼 수 있고 앞으로 은마 우선미 다 재건축 돼서 가격 오르면 이 아이도 대장님 뒤를 따라갈 것이기 때문입니다.

 

투자비 많이 들여서 교통, 학군, 학원, 생활 편의 시설 좋은 곳에 투자해서 높은 수익 올리는 것은 쉬운 투자입니다.

돈 놓고 돈 먹기이거든요.

 

 

그러나 우리가 원하는 건, 돈 조금 들이고도 높은 수익 얻으려는 것입니다. 그런 곳은 우리가 바라만보며 침 흘리는 곳이 아닙니다. 꽁꽁 숨어 있거나, 무심히 지나치는 우리 동네 아파트일 수도 있습니다. 우린 가까이 있는 것들의 가치를 잘 못 느끼는 경우가 많습니다.

 

자... 우리 주변부터 둘러봅시다.

 

혹시 보물이 없나.

 

 

 

 

 

6. 작은 목소리에도 귀를 기울이자.

 

제가 붇카페에 가입한지 11개월째 됩니다. 그간 매일 올라오는 글들을 스크린 하며 한 가지 느낀 점이 있습니다. 그건, 유명 분석가님들의 글의 주제는 늘 한결같다는 것입니다. 앞으로 집값이 오를 것이다 혹은 내릴 것이다. 이에 대한 원인 분석 정도로 요약됩니다. 그리고 왜 이 지역이 유망한가에 대한 분석입니다.

 

즉, 이미 알고 있는 것에 대한 확인 사살입니다.

그래서 투자의 방향을 잡는데 참고는 되지만 그런 곳은 이미 신문에 오르내리는 곳이라서 (삼성동 및 마용성 용산 부근 등등) 세부적인 중요한 정보는 쉽게 노출하지 않는 것 같습니다.

 

그리고 그들이 유망하다고 하는 지역은 이미 가격 반영이 많이 되어서 투자가 쉽지 않습니다. 또한 미래에 대한 전망도 서로 상반된 이야기가 혼재되어 결국 판단은 자신이 해야 합니다.

 

그들에 비해 오히려 저의 경우는 자신이 사고 싶은 아파트 몇 개를 나열하며 사람들의 판단을 구하는 실수요자들의 글이 도움됩니다.

 

자기가 사려는 집이니 얼마나 열심히 고민했겠습니까?

내가 잘 알지 못하는 지역의 엑기스를 접할 수 좋은 기회였습니다. 또한 그에 달린 덧글은 대부분 그 지역 실거주자나 그 지역을 잘 아는 사람들이 쓰는 글이라 아주 확실한 지역 정보를 얻을 수 있는 기회입니다.

 

그런 곳은 따로 정리해 두고 몇 달간 가격 변동의 추이를 보니까

역시 다른 곳들보다 상승 폭이 큼을 알 수 있었습니다.

 

 

 

 

 

7. 나만의 맞춤식 투자법을 터득하자

 

 

가끔 그 지역 어떤 아파트 사면 좋을까요?

 

이런 막연한 질문을 던지는 분들 계십니다. 그런데 집은 사는 사람의 조건과 상황에 따라 경우의 수가 많다고 봅니다.

 

 

1주택으로 실거주가 목적인지?

아니면, 다주택 투자가 목적인지 일시적 2주택으로 사는 건지?

가용 금액에 융자 맥스 포함인지?

더 융자 받을 경우 이자 감당 능력 되는지?

 

자기만의 상황에 따라 선택이 많이 달라지고 아무리 돈이 돼도 자신의 라이프 스타일과 다르면 결국 오래 지니지 못하고 이익 보기 전에 팔고 나가는 경우도 있습니다.

 

그리고 전문가도 자신만의 투자 스타일에 따라 자문 결과가 달라집니다. 대학 입시 컨설팅과 유사합니다. 상위권 전문 상담 교사가 전문대 상담은 잘 못하는 것과 같습니다. 강남 고비용 투자에 능한 분이 있다면 또 어떤 분은 저비용 투자로 접근하는 분들이 계십니다. 그리고 대부분 그 둘 다 커버하지는 못합니다.

 

그리고 또 하나 중요한 건 전문가들의 논리적인 분석엔 제일 중요한 ‘직관’이 빠져있습니다.

 

‘직관’은 고도의 ‘논리’입니다.

 

가끔 부동산이 논리적 분석을 넘어서는 경우가 많은데 이는 주변 상황과 너무나도 복잡하게 얽혀 있기 때문입니다.

 

한 사람이 그 많은 실타래를 정확하게 분석할 수 없습니다. 다만 자기가 아는 범위 내에서만 파악할 뿐입니다.

그러나 ‘직관’은 많은 경험을 종합한 총체로써 우리 내부에 동물적 감각으로 자리잡고 있습니다.

언어로 제한된 논리적 분석보다 더 정확할 수도 있습니다.

 

 

'분석'과 '직관'

 

이 둘의 임계점을 파악해서 책임지고 투자 할 수 있는 건 본인 외엔 아무도 할 수 없습니다.

그리고 전문가들의 성향을 파악하는데는 꽤 오랜 시간이 걸립니다. 그걸 깨달을 즈음이면 본인 스스로도 이미 전문가 수준이 되는 겁니다.

 

 

왜 집값이 오르는가?

 

왜 내리는가?

 

다소 현학적인 경제 용어를 사용하여 잘 분석하는가? 못하는가?

그것이 전문가와 비전문가의 차이라고 생각합니다.

 

무조건 전문가들의 말만 믿지 말고 꾸준히 관심 갖고 자기만의 투자 스타일을 찾는 것이 가장 좋은 투자법이라고 생각합니다.

 

 

 

 

 

 

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이상은 저의 경험을 중심으로 지극히 주관적인 생각을 정리해 본 것입니다. 수긍하는 부분도 있고 아니라고 생각하는 부분도 있으실 겁니다. 그리고 이런 건 추가해야 한다고 생각하는 것도 있으실 거구요. 그런 부분 있으면 수고스럽겠지만 덧글로 남겨주시면 많은 도움이 될 것 같습니다.

 

붇카페 회원 여러분, 새해엔 부디 성공적인 투자 하시어 부자 되시길 바라겠습니다.

행운도 함께 하시길 빌구요.

 

새해 건강하시고 복 많이 받으세요,^^

 

 

 

 

 

 

 

출처: 부동산 스터디 https://cafe.naver.com/jaegebal/414370

나는 왜 투자에 실패하는가?