[오스틀로이드] 강남 재건축에 대한 잡념

 

 

어제 어떤 분께서 이런 댓글을 주셨습니다.

 

 

돈과 부가 진정한 목표가 아니다. 주어진 소임을 열심히 하고 노력하면 따라와 주는 부산물인 것이다. 틈틈이 부동산 및 경제 전반을 공부하고 기회되면 실행에 옮기고 즐기는 것 즐기는 사람을 이길 수 없다고 생각한다.

 

이 글을 보곤 무슨 배부른 소리냐고 말씀 하시는 분도 계실겁니다. 그러나 저는 진심으로 이 분 말씀에 공감합니다. 물론 부동산 전문가분들께선 그 자체가 업이니까 시간의 대부분을 이에 몰입하는 것이 당연하다고 봅니다. 그러나 우리같은 사람들에게 부동산 투자는 삶의 일부분일뿐입니다.

 

 

아이 키우고 직장 다니고 운동하고 친지들 만나고 독서하고...

무수한 삶의 행위처럼 부동산 공부와 투자도 우리 삶의 일부분일 뿐입니다. 좀 더 자유롭고 풍요로운 삶을 누리기 위한 수단으로 부동산 투자는 행해지는 것이지요.

 

투자를 잘 하기 위해서는 타인의 시각에만 의존할 수 없고 나만의 인사이트와 판단이 필요하기에 우린 공부하고 정보를 얻기 위해 이 카페에 오고 공부하는 겁니다. 즉, 매일 비싼 요리사의 음식을 사 먹을 수 없어서 요리사의 레시피를 배우기 위해 카페와 블로그를 뒤지고 강습을 들으러 다니는 것과 같습니다.

 

그러나... 시험을 꼭 잘 봐야한고 이를 악물면 물수록 긴장감에 실수를 하고 트라우마에 쌓이듯이 부동산 투자도 마찬가지입니다. 지나치게 결과에 집착해서 스트레스 받다보면 오히려 더 스텝이 엉길 수도 있습니다.

 

욕심이 많아지면 허황된 시뮬레이션이 그려지고 귀가 얇아져서 자신의 생각을 객관화시키기가 어려워집니다.

 

 

 

블로그 및 카페 글 (전문가들의 글 포함)

신문 기사

부동산 투자 전략 책

전문 강사의 강의

 

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모든 건, 각자의 시선에서 행해자는 것들입니다. 그 누구의 말도 절대적이지 않습니다.

 

입시설명회를 다녀보면 개최하는 입장에따라 포커스가 다릅니다.

 

수능학원은 뭐니뭐니해도 수능이 제일 중요하다.

내신학원은 대입의 요체는 내신이다.

논술학원은 논술로 수능, 내신다 뒤집을 수 있다.

 

그러나 중요한 건 본인에게맞는 스타일을 찾는 것입니다. 한창 경제활동이 활발한 30~40대와 곧 퇴직을 준비해야 하는 50대는 투자 방법과 스타일이 달라야 합니다.

 

저도 과거에는 매우 공격적인 투자 방식을 취했습니다. (레버리지 상한선) 그러나 그때는 남편과 저의 수입이 많아서 충분히 이자 감당 능력이 되었지만 이제는 그렇게 하지 않습니다. 지금은 안정적인 스탠스로 차익성보다는 슬슬 수익성 위주로 미래를 준비하며 단순화시켜야 할 타임인 것입니다.

 

 

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투자는 정해진 룰이 없습니다. 가끔 어떤 분들께선 전문가의 강의를 듣고 오셔서

 

'강남 재건축을 사야한다'

'핵심지 신축 대형을 사야한다'

등등의 말을 들었다며 고민하십니다.

 

그러나 그건 강의하는 그분의 생각일 뿐이고 아무리 나중에 돈이 된다하여도 당장 나에겐 독이 될 수도 있습니다.

 

강남 재건축의 경우 저는 50대 이상의 분들께는 권하고 싶지 않습니다.

 

이유는?

 

강남 재건축 아파트 중 아직 대장급에 해당하는 것들은 아직 시작 단계에 해당하는 것들이 많습니다. 그리고 이미 많이 진행된 것들은 가격이 너무 많이 올라 있습니다. 그것들의 특징은 입지와 생활 인프라는 좋지만, 전세비는 매우 싸고 아파트값은 비쌉니다. (투자비가 많이 듭니다)

 

그래서 아이가 중고생이라서 혹은 직장과 가까워서 당장 생활에 필요한 부분을 상당 부분 충족해주는 부분이 있다면 내부 올수리 해서 실거주하며 아이 키우며 십수년 지내다보면 어느 순간 재건축 진도도 나가서 달콤한 수익도 얻을 수 있는 일거양득의 경우가 될 수 있습니다. 그러나 40대 후반 정도 되어서 아이 학령기가 거의 끝나가는 경우라면 일부러 투자를 위해 굳이 강남 재건축을 사야할 특별한 이유가 있나 싶습니다.

 

재건축은 끝까지 버틴 자만이 큰 수익을 얻을 수 있습니다.

예전엔 각단계별로 가격이 상승하고 매매가 이루어져서 중간에 이득을 취하여 빠질 수가 있었습니다. 그러나 이제는 조합 단계부턴 오래된 조합원 외엔 매매가 불가능하여 거래가 활발하지 않기에 값이 활성화되지 않습니다. 종이컵 속의 물은 얼마나 채워져있는지 밖에선 알 수 없습니다.

 

넘치는 순간부터 꽉 찼구나.. 인지하게 됩니다.

 

 

재건축도 마찬가지입니다. 언제 끝날지 아무도 모릅니다. 주민 자치 사업이다 보니 수많은 의견들이 모이고 그러다보니 중간에 변수가 너무도 많습니다. 세대수가 많아서 사업성이 좋은 아파트 단지일수록 더욱 더 문제가 많습니다. 곧 이주를 앞둔 아파트가 분쟁과 소송으로 다시 back하는 경우도 있습니다.

 

재건축은 이주 끝나고 공사 시작해서 입주해야 비로소 달콤한 열매를 따 먹는 겁니다. 그때가 종이컵의 물이 넘치는 순간입니다. 재건축 수익률을 보고 단순히 얼마에 사서 재건축 후엔 얼마가 됐구나 단순하게 셈하는 경우는 매우 피상적으로 접근한 결과입니다.

 

재건축의 경우 중간에 소유주가 많이 바뀝니다. 현재 재건축 후 30억 하는 아파트를 기다리다 지쳐서 싸게 팔고 나간 사람도 많습니다. 재건축 아파트의 경우 재거축 시작할 때 초창기 멤머가 입주하는 비율은 1/3이라고 합니다. 이번에 제가 소유한 아파트도 12월초에 총회를 하는데 지난 총회를 한 후 만2년만에 소유주가 너무 많이 바뀌어서 소유주 주소 파악하는데도 오랜 시간 용역을 투여했다고 합니다.

 

물론 강남 재건축 아파트의 경우 다른 신축들에 발 맞추어 적정선에선 값이 상승하고 언젠가는 오를테니까 선무당이 점쳐도 맞출 수 있는 '답정너'(답은이미 정해졌음) 점괘입니다. 그러나 투자란, 투자비와 시간 등을 고려하여 가성비를 따져서 고려해야 합니다. 재건축은 끝까지 들고 있지 않으면 정말 손해가 큽니다..

 

같은 지역 신축에 비해 전세가가 낮다보니 갭 차이는 2배가 되었어도 정작 오른 가격은 오히려 신축이 더 높습니다.

 

 

 

단순히 차익 비교 말고라도 십수년 삶의 질을 놓고 보면 상당히 억울한 면이 있습니다.

 

녹물, 누수, 분쟁

 

 

거액의 돈이 수년간 묶임 등등 감내해야 할 요소들이 많습니다.

 

신축은 최신 커뮤니티 즐기면서 집값 상승도 큽니다. 아크로리버파크 사는 친구가 있습니다.

 

지금은 부럽죠.

한강뷰에 최신 커뮤니티에 평당 1억 가는 아파트니까요. 그러나 그 친구도 상당 기간 힘들었습니다. 녹물 때문에 흰옷도 입지 못했고 엘베없는 5층 아파트라 계단 오르내리기 힘들었고 늘 추워서 난방기 끼고 살았습니다. 그리고 재건축 진행 과정에서도 꽤 힘든 일들이 많았습니다. 그나마 정부가 방해하지 않던 그런 시절이었는데도 말이죠. 다행히 그 친구는 아직 삶을 즐길 나이에 입주하여 요즘 단지 내 커뮤니티 시설을 즐기며 행복한 시간을 보내고 있습니다.

 

이에 비해, 그 가까이에 있는 입주 거의 10년차에 접어드는 반포래미안퍼스티지 그리고 반포 자이의 경우, 10년 혹은 수년  동안 새 아파트의 인프라를 누리고도 아크로리버파크의 상승에 발맞춰 함께 값이 올라주었습니다. 대장 자리 내 주었다고 섭섭해할 이유가 하나도 없습니다. 10년의 삶이 모든 걸 보상해 주고 낡은 재건축 아파트보다 훨씬 많이 올라 주었는데요 뭘.

 

그러나 지금 50대인 친구가 재건축 초기 단계 재건축을 산다면?

도대체 몇 살에 입주할까요?

끝까지 지니고 있기나 할까요?

 

친구 말에 의하면 새 아파트의 시스템들이 자동화 되어 연세 많으신 어른들은 잘 적응되지 않아서 매우 힘들어 한다고 합니다. 요즘 친구는 예쁘게 집을 꾸며 놓고새 그릇도 사고 요리를 즐깁니다. 그러면서 하는 말이, 진작 새 아파트 살았더라면 애들 더 잘 해 먹여서 키 좀 더 키웠을 것 같다네요. ㅎㅎ

 

 

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본 카페에서 어떤 분께서 최근에 강남 대형 주상복합 투자 대비 수익률을 올린 글을 봤는데...

 

물론 갭이 작은데 비해 투자 수익률은 높습니다. 그러나 이제는 실거주 요건이 생겨서 단순히 갭 투자만으로 접근할 순 없습니다. 실거주라자면 모르겠는데.. 단순히 갭투자만으로 접근하면 실거주요건 없어질 때까지 소액 갭투자 해놓고 거액의 종부세 내가며 오랜 시간 버텨야 합니다.

 

다행히 집값 상승이 높으면 양도세 내고 나라와 차익 반반씩 나누면 되지만 만약 집값이 계속 보합이거나 약세장으로 간다면 종부세만큼의 차익도 남지 않을 수 있습니다. 당분간 지난 2년같은 대상승기는 좀 힘들지 않을까 제 개인적인 느낌은 그렇습니다. 그렇다면, 이럴 때일수록 더욱 보수적으로 투자가 이루어져야 하지 않을까싶습니다.

 

 

 

 

 

나이, 직장, 아이들 상황 등등

 

나만의 상황과 맞게 투자가 이루어져야 하지 않을까 생각합니다.

 

 

남편 친구 중에서 매우 비극적인 경우가 있습니다. 부모로부터 건물을 물려받은 경우인데. 일류대 나와서 안정적인 직장에 월세 수입까지... 어렵던 신혼 초, 저에겐 그들 부부의 삶이 로망이었습니다. 그런데 IMF 때, 건물 값이 폭락하고 임대 보증금을 집 팔아도 못 빼줘서 퇴직금 받으려고 직장 관두고 그 이후, 불행은 꼭 떼를 지어온다고.. 물론 지금은 이 세상 분이 아니지만요.

 

최근 몇 년간 투자하기에 매우 좋은 시기였습니다. 물 반 고기 반이었던 시기였죠. 요즘 특히 자신감 넘치는 젊은 투자자들이  많습니다. 부동산 투자 초기의 성공은 자신감이 넘치게 합니다. 저도 그랬으니까요 그러나 진짜 고수는 침체기에도 잘 버틸 수 있는 대비를 하는 사람입니다.

 

그리고 전문가의 의견은 다만 참고만 하면 좋을 거 같습니다.

 

재건축은 재건축을 끝까지 해 본 사람 그 사람들의 의견이 가장 정확합니다.

 

소위 전문가란 분들 중에도 본인은 그런 투자를 해보지도 않고도 피상적인 수치로 계산해서 중간 과정은 생략하고 이야기하는 경우도 많습니다. 부동산 투자가 사회 전반을 흔들고 있는 상황이지만 아직도 집을 거주 공간으로 생각하는 사람들이 더 많습니다.

 

 

 

부동산 투자에 대한 저의 생각은 틈틈이 공부하고 기회되면 소극적 혹은 적극적으로 투자도 하지만 그것이 내 삶의 전부인양 하루의 온 시간을 쏟으며 몰입하고 싶지는 않습니다. 재미있게 즐기며 임장도 나들이처럼 돈이 없어도 공부라고 생각하며 돈을 들고도 시뮬레이션이라 여기며 좀 더 여유를 갖고 임하고 싶습니다.

 

 

제가 여유가 있어서 즐긴다는 것이 아닙니다. 여유가 있어야 즐길 수 있고 즐겨야 결과가 좋고 오래 할 수 있기 때문입니다. 

 

 

 

 

 

 

이번 주가 가을의 절정인 것 같습니다. 가 버리면 다시 오지 않는 2018년의 가을입니다. 올해는 유난히 단풍이 예쁜 것 같아요. 잠시 컴퓨터와 핸드폰을 접고 가족들 손을 잡고 함께 가을 속을 거닐어보는 것은 어떨까요?

 

 

 

 

쇼스타코비치의 왈츠 즐감하시며

행복한 일요일 아침 되세요^^

 

 

 

https://youtu.be/cPiCejN-Wek

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

출처: 부동산 스터디 https://cafe.naver.com/jaegebal/797537

강남 재건축에 대한 잡념