[오스틀로이드] 10억으로 강남 아파트 매수하기

 

 

오늘 아침에 2통의 쪽지가 왔습니다. 공교롭게도 비슷한 내용이라 함께 고민해보고자 글 올려봅니다.

아이가 각각 1명, 2명인 30대 젊은 무주택자 두 분인데 (한 분은 강남, 또 한 분은 외곽 거주)

아이 교육을 감안, 정착하기 위해 강남에 아파트를 사려고 하는데 약 10억 정도 현금으로 어딜 사는 게 좋을까요?

원하는 것은, 교육 / 투자 가치 2가지 조건입니다. 
외곽에 살고 있는 워킹맘께선 영유부터 시작하는 아이들이 많은 대치동은 자신이 없다고 합니다.

* 영유: 영어유치원

 

일단, 제 생각을 말씀 드려보겠습니다. 레버리지를 실현 가능한 범위 내에서 가용 금액보다 오버해서 샀으면 합니다.

두분 모두 맞벌이고 한창 경제활동이 왕성한 시기라 이자와 원금 상환 고려해서 최대한 가능한 범위 내에서 매매가 이루어지면 좋을 것 같습니다. 이유는, 한번 집을 사고 팔 때 수수료와  세금이 많기 때문입니다. 취득세, 양도세, 복비 10억 기준으로도 최소 5천만원 이상입니다.

 

그리고 아이가 초등 입학하고 나면 중간에 이동이 쉽지 않습니다. 중/고등학교 때도 마찬가지입니다.

아이들이 학령기에 접어들면 부모의 재테크 사이클이 아이들 학교에 맞춰져야 합니다. 아이의 학교, 친구, 학원, 심리적 안정감 이것을 충분히 고려해야 합니다. 아이들이 중간에 전학하는 경우 대체로 잘 적응하지만 부적응으로 상처를 입는 경우도 제법 많습니다.

특히 여아의 경우는 심합니다. 남아들에 비해 여학생들의 경우는 교우관계가 그룹으로 형성됩니다. 우리 어릴 때처럼 단짝 친구 둘이서만 붙어다니는 경우는 매우 드뭅니다. 남녀공학인 경우, 한 반에 20여명 그 중 여학생 비율이 10여명입니다. 보통 4~6명 그룹으로 나눠지는데 크게 2~3그룹으로 형성됩니다.

그러다보니, 개성이 강하고 자기 색깔이 분명한 아이들은 그룹에 속해서 움직이는 것을 힘들어 하는 경우가 종종 있습니다. 교우관계 초창기인 초등 저학년부터 늘 보던 아이들이라면 익숙해져서 서로 인정하며 무난하게 교우 관계를 이어가는데 중간에 전학 온 아이들은 쉽지 않습니다.
 
관심이 주목되어 부담스런 상황에서 새로운 환경에 적응하는데 교우관계가 중요한 요소가 됩니다. 자신의 성향과 맞고 잘 통하는 친구와 그룹이 있다면 다행이지만 그렇지 않은 경우, 맞지 않는 옷에 자신을 끼워 넣거나 나홀로 꿋꿋하게 버텨야 하는 상황인데 그 어느 쪽도 아이는 힘듭니다.

 
지금 집을 사서 이사를 하면 아이가 중고생이 될 때까지 살아야 할 확률이 높은데 아이들이 어릴 때는 거실이 생활의 중심이 되지만 중고생부터는 각자의 방이 중심이 됩니다. 그래서 방의 갯수와 크기 중고생 아이들을 품을 정도의 평수 등등을 미리 고려하여 지금 다소 무리를 하더라도 장기적인 계획으로 선택해야 합니다.

 

 

현재 현금 10억 지니고 있다면 LTV, DTI를 고려하고 수입과 지출 등을 고려하여 15억 이내에서 아파트를 선택하면 좋을 것 같습니다. 내년 중반쯤 조정기가 진행된 후 추이를 지켜본 다음에 매매가 이루어지면 좋을듯하구요 투자 가치로 본다면.. 아이들 교육 때문에 어차피 정착해서 10년 정도 실거주를 목적으로 하기에 강남 재건축을 특올수리 해서 들어가는 것도 나쁘지 않을 것 같습니다.

15억 정도로는 아이들 키울 크기의 강남 신축 아파트는 힘들고 10년 내외 아파트의 경우는 당장 살기에 편하고 교육엔 좋으나 10년 후엔 애매한 연식이 되어 투자 면에선 어떨지 모르겠습니다.

 

 

그에 비해.. 재건축을 기다리는 강남 아파트 중엔 학군, 교통이 좋은 아파트들이 있습니다. 다만 지금은 신축이 각광받는 추세라 늙다리란 이유로 심하게 괄시받고 있습니다. 투자로 사 놓기만 한다거나 욜로를 외치는 분들이라면 전세 비율이 낮아 거금이 오래 묶이고 생활의 질이 떨어지기에 비추입니다만, 재건축 아파트를 사 놓고 재건축만을 기다리는 것은 형벌에 가까울 정도로 인내심을 요하지만 아이들 학군 때문에 실거주 하는 경우엔 내부만 잘 수리하고 꾸며서 살면 다른 장점이 많은 것이 강남 재건축 아파트라고 생각합니다.

 

 

 

 

 

<첨가>

매수 시기는 내년 중반쯤 추이를 살펴 보면서 하시면 좋을 것 같구요,

 

조정받는다는 가정하에서 대충 뽑아 본 단지는..

 

 

1. 대치삼성(리모 가능성)
2. 대치선경3차(리모 진행중)

(위 2개 단지.. 대치초 대청중 학군)

3. 은마(올수리 실거주 재건축 기다림)
   힘들겠지만 최고의 투자 가능성
4. 개포 6, 7단지 중 가능한 평형

5. 일원동 우성6차, 우성8차
6. 대치 현대(리모 가능성)
7. 반포 한신타워(반원초)
8. 잠원 동아

9. 한티역 '은하수'(10억 이내)

   리모 가능성 

10. 도곡역 아카데미스위트(주복)

    도곡동 대림 아크로빌(주복)

   상승률은 낮아도 가격이 착하고

   개포 신축이 오르면

   함께 오르지 않을까 기대됨

   (큰 욕심 버리면 실거주로 굿)

11. 선릉역 역삼동부센트레빌

   (나홀로 동/도성초 진선여중고 학군)

12. 일원동 목련 타운
 

 

 

 

 

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그리고 또 하나, 아이들의 영어 유치원 이야기인데요. 저는 영어 유치원 선행이 이사를 두려워 할만큼 큰 문제가 되지 않는다고 생각합니다.

오늘 큰애 친구 엄마들 망년회가 있었는데. 모두들 한때, 아이들 교육에 열성이고 자식 농사에선 꽤 자부할만한 분들인데 영어 유치원 이야기엔 모두 헛웃음지었습니다. 영어가 정말 중요하기는 하지만 외국에서 살 게 아니라면 그렇게까지 영어 한 과목에 많은 돈과 시간을 들일 이유가 없다는 이야기입니다.

아이 어릴 때, 무분별하게 열정과 돈을 쏟다가 막상 본게임에선(중2 이상) 아이랑 엄마 모두 지치는 경우를 종종 많이 봅니다. 사고의 틀을 넓혀 주는 사고력 수학이나 공부의 인프라가 되는 다양한 독서 역시 어릴 때 꼭 선행되어야 할 부분입니다.

 

 

 

 

<첨가>

사고력 수학은 CMS, 소마같이 체계적인 프로그램을 이용하면 좋구요.

어릴 때부터 시작하는 것이 좋습니다. (6살 정도) 머리가 크면 사고의 틀이 굳어버려서 힘듭니다. 사교육비가 부담스러우면 엄마가 책 사다가 가르쳐도 되구요. 시중에 문제집 말고도 사고력 함양 책도 많습니다.

요즘엔 아이를 영어 유치원 보내는 것이 고소득 부모들 사이에서 유행처럼 되어서 그 그룹에 끼어야 낙오되지 않는다고 생각하는 것 같습니다. 공부는 긴 마라톤 경기입니다. 중간에 편입이 가능한 마라톤이지요. 우르르 함께 시작하지만 계속 낙오되고 중간에 전혀 예상치 못한 아이들이 너무 쉬운 방법으로 끼어듭니다.

결국 마지막까지 지치지 않고 달리는 아이만이 공부에선 성공합니다.
(물론 공부가 성공의 전부는 아니지만요)

오늘 만난 엄마들 모임이 서울교대영재센터 모임인데. 수학 경시하느라 영어를 놓쳐서 고생한 아이들이 많습니다. 그러나 그 아이들이 지금은 유학가서 MIT, 프린스턴 등 아이비리그에서 영어로 논문을 써서 박사가 되었습니다. 아이들 어릴 때는 공부의 틀을 넓히는 데 주력해야 합니다.

작은 틀 속에 계속 뭘 넣기만 한다면 아이가 과연 잘 담을 수 있을까요?

 

 

 

 

 

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교육 이야기는 참 조심스럽습니다. 자칫 자랑처럼 들릴 수 있으니까요. 그러나 저는 돌아보면 실수 투성이 엄마였고 아쉬움이 참 많은 엄마입니다. 처음 하는 엄마 노릇이라 좀 더 잘 해본다는 것이 아이를 힘들게 한 경우가 많았습니다. 그런 기억들을 떠 올리면 지금도 참 많이 아픕니다.

왜 그때 나에게... 그걸 알려 주는 사람이 없었지?

지나고 나서 많이 아쉽고 아이들한테 많이 미안합니다. 그러나 더 지나고 보니 말 해 주는 사람이 없었던 게 아니라 잘 알고 있다는 자만심이 남의 말을 경청하는 걸 막았더군요. 훌륭하게 아이를 키운 엄마의 특징은 겸손하고 신중하며 주관이 반듯하게 서 있다는 것입니다.

내가 알아야 할 것은 무엇인가?
내가 놓치는 것은 무엇인가?

처음하는 부모 노릇이니까. 여러가지 이야기를 듣고 취사선택해서 나만의 교육적 주관을 갖고 일관성 있게 밀고 나가는 것이 매우 중요합니다.

 

 

 

 

 

 

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그리고 워킹맘의 경우, 육아나 아이들 교육 때문에 직장을 관둬야 하는가 갈등이 많습니다. 저 역시 심각하게 고민했던 부분었는데. 다행히 아직까지 잘 버티며 잘 다니고 있습니다.

저의 경우는. 적절하게 도우미 분을 활용했습니다. 돈이 많아서가 아니라 가사 노동보다는 퇴근 후 아이들 돌봐주는 것이 가성비가 높다는 생각에서였습니다. 그 돈을 아끼려 하다보면 지쳐서 직장을 오래 못 다니거나 몸에 병이 날 것 같아서입니다. 애들은 생각보다 빨리 크고 아이들이 내손을 필요로 하지 않고 가사일을 도와주는 아주머니도 필요 없는 날들이 곧 온답니다.

만약 중간에 관뒀다면 다시 직장을 구하기가 힘듭니다.
잘 버티시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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내일은 월요일 또 다시 한 주 시작입니다. 단풍 사진 올린 게 엊그제 같은데 겨울도 깊어 가네요. 칼바람 속에 서 있어야 존재의 뜨거움을 느낄 수 있습니다.

'나는 어떻게 살아 있는가?'
'나는 어떻게 살아내야 하는가?'
 
차가운 경제 상황 속에서도 우리는 치열하게 살아 남아야 합니다. 
편안한 밤 되세요^^

 

 

 

 

 

 

 

출처: 부동산 스터디 https://cafe.naver.com/jaegebal/864970

10억으로 강남 아파트 매수하기