[오스틀로이드] 부동산을 선택하는 중요한 조건들

 

 

가끔 붇카페를 통해서 제 블로그로 들어오시는 분들이 계시네요. 질문을 하시는 분들도 계시구요. 그런데 제 블로그는 집이나 교육 이야기와는 무관하게 좋아하는 시(詩)를 모으고 독서 리뷰나 문화 행사 후기 등 제 느낌과 삶의 행적을 남기는 일기장같은 공간이었습니다.

소통 공간이라기보다는 내가 나를 기억하려는 공간이었죠. 정장을 입고 사람을 대하는 것이 아닌 잠옷 바람으로 왔다갔다 하는 무방비 공간이라고나 할까요?

그렇게 10년 정도 이어온 블로그인데 작년에 신반포 한 아파트를 산 이후 뜻하지 않게 재건축에 개입되어 맘고생을 많이 하면서 지금은 대부분 지난 기록들을 비공개로 돌리고 사진만 몇장 올리는 형태로 명맥을 유지하고 있습니다. 제 블로그에 부동산 관련 글은 아직 하나도 올린 적이 없구요. 이유는 아직까지 제 맘속에 재테크라든지 부동산이란 단어를 내삶의 한 부분으로 넣는 걸 부끄럽게 생각하는 부분이 있어서인 것 같습니다. 그래서 한동안 고민을 해 봤습니다.

 

결론은...

 

건강한 생활인으로 열심히 살아가는 내 삶의 한 부분을 드러내는 것이 부끄러울 것이 없다는 생각입니다. 또한 카페에는 글 쓰는 범위에 한계가 있어서 폭을 좀 더 넓혀 소통하기 위해서 블로그에도 교육과 집 이야기를 쓰려고 합니다^^

 

 

 

 

 

**

어제 한 분이 블로그를 통해 이런 질문을 하셨어요

어느 지역의 소규모 재건축 단지를 소유하고 계신 30대분이신데

(지역 올리면 논란의 여지 있어서 생략)

계속 지니고 가야하나?
아니면 아이 교육 때문에 중간에 갈아 타야 하는가?

한번 함께 고민해 볼까 해서요.

 

 

 

 

1. 소규모 단지의 한계

대단지 아파트에 비해 소규모 단지는 커뮤니티 시설 및 가격 형성 면에서 열위에 있다고 봅니다.

요즘 좋은 아파트 커뮤니티 시설은 대단합니다. 조식 서비스에서부터 시작해서 운동 시설, 문회시설 등등 아파트 내부는 낡아도 고치면 새집처럼 바꿀 수 있지만 커뮤니티 시설은 안 됩니다.

그리고 대단지 아파트가 주변 아파트 시세를 리드합니다. 입지가 좋아서이기도 하겠지만 아무래도 투자자가 많이 들어와서 거래가 원활하여 시세 형성에서 유리하기 때문입니다. 소규모 신축인 경우 주변 여건이 나쁘지 않으면 아이 어릴 땐 실거주하다가 신축 효과가 감해지기 전에 입지 좋은 곳으로 옮겨도 좋을 것 같습니다.

 

 

 

 

2. 학군

동네 새로운 신축이 많이 들어오면 학군이 좋아지지 않겠냐고 하시는데. 초등학교는 근거리 배정이 원칙이어서 그럴 확률이 높습니다. 신축의 경우 젊은분들이 많아서 초등의 경우 오히려 교육열이 높지요 그러나 고등학교는 통학 가능한 범위 내에서 지원 형태로 이루어지기 때문에 좀 더 넓은 범위에서 아이들이 모이게 됩니다. 그래서 좁은 범위로 학군을 파악하며 안 되고 반경을 좀 더 넓혀서 살펴봐야 합니다.

 

학교 분위기에 따라서 아이들은 영향을 많이 받습니다. 내신 때문에 헐렁헌 곳으로 전학 가려는 것도 신중하게 생각해 봐야 할 사항입니다.

 

아이가 주변의 영향을 잘 받는가 아니면 분위기를 많이 타지 않는가 부모가 동네 분위기를 극복해줄 만큼 철저히 케어해 줄 수 있는가 없는가 꼼꼼히 따져봐야 할 부분이구요. 내신 산출 시 대학 입사관이 보는 건 단순히 등급만이 아니라 표준 편차라는 것도 고려해야 합니다.

 

즉, 같은 1등이라도 편차가 큰 학교의 1등은 학업이 떨어지는 지역 1등이고, 편차가 작은 학교 1등은 우수 집단이 모인 학교의 1등인 것입니다.

 

 

 

 

3. 업무 지역 접근성

거주지를 선택할 때 서울 지도 전체를 놓고 센터를 중심으로 어느 위치에 있는가를 살펴 볼 필요가 있습니다.

업무 지역이 분산되었다고는 하지만 아직도 고소득 직장이 많은 곳은 광화문, 테헤란로, 여의도, 판교, 용산 그 외 업무지역으로 영등포, 마곡, 수원, 평택 등등 gbc가 생기면 또 다른 센터가 동남권에 생기는 거라서 삼성동을 중심으로 원을 그려서 반경 가까운 곳이 또 다른 부동산의 핵으로 떠오르는 것입니다.
 
그에 비해 지하철이 있다하더라도 중심으로부터 절대 거리가 먼 지역은 베드타운 성격이 강하지요. 교통이 불편해서 그 지역 내에서 모든 시설을 이용해야 하는 항아리 상권과는 달리 교통이 편한 베드타운은 상권도 핵심지 대형 상권에 뺏길 수 있습니다.

한 지역이 지하철 생기기 전에는 여러가지 학원이 많았었는데. 지하철 개통 후론 대치동으로 수요를 많이 뺏겨서 동네는 내신 학원만 잘 되고 수능학원은 예전처럼 활성화되지 못합니다. 쉽게 말해서, 집 가까이에 학교, 학원, 직장, 백화점 등 모든 것이 모여 있는 곳이 살기에 편하기에 집값도 비싼 겁니다.

 

 

 

 

4. 주거지 선택시고려해야 할 점

(순서는 자신이 중요하게 생각하는 부분에따라 다름)

 

 

교통 + 학군 + 업무시설 근접 + 대단지 + 생활편의시설 + 자연환경과 뷰 + 문화 시설 + 신축(연식)

위 여러가지 요소 중에 시간이 지나면 바뀔 수 있는 것도 있지만 영원히 바뀌지 않는 것도 있습니다.

'교통'은, 바뀔 수도 있고 안 바뀔 수도 있습니다. 국가 개발 계획을 접하는 것에 게을리하면 안 되는 이유입니다.

학군과 학원은 주변이 바뀌는 범위에따라 달라집니다. 학원을 예로 들면, 마포 같은 경우는 주거지가 많아져서 주변에 학원도 생겨나고 있습니다.

'업무시설'은, 주변에 지을 넓은 땅이 있어야 하는데. 서울 요지는 일단 땅이 부족해서 새로 생기기가 힘들고 판교, 마곡처럼 외곽을 끼고 있는 지역이 신생 지역으로 떠오르는 거구요. 주변에 공장이나 군부대 등이 이전한 부지가 있는 지역이나 관문 지역같은 곳을 눈여겨 봐야 할 것입니다.

생활 편의 시설은, 주거지가 밀집하면 자연스레 따라오는 것이지만 같은 이름의 백화점이라도 규모나 질에서 차이가 나기도 합니다. 문화 시설은, 고궁처럼 바뀌지 않는 것도 있지만 도서관이나 박물관 등 새롭게 만들어지는 것도 있습니다.

신축 여부도, 시간이 지나면 역전되는 것이기에 거주냐 투자냐를 따져서 극대화 되었을 때가 언제인가를 살펴 새로운 초이스를 해야 합니다. 그리고 요즘은 자연환경도 집값을 결정하는 중요한 요소가 됩니다. 같은 단지라도 뷰가 있느냐 없는냐에 따라 가격 차이가 많이 납니다.

더구나 소득이 높아질수록 거주지에서 전망의 요소는 강해집니다. 강, 호수, 숲을 앞에 둔 거주지는 단지 전망 외에도 가리는 것이 없는 영구 조망이란 점도 높이 사야 할 부분입니다. 중요한 요소들이 늘어날 때마다 가격이 비싸집니다. 물론 모든 조건을 다 충족한 곳이면 좋겠지만 그런 곳은 비싸서 누구나 쉽게 집입하기 어렵습니다.

 

그래서 입지 좋은 구축처럼 바뀔 수 있는 조건이 빠져서 가격이 저렴한 걸 사서 다소 힘들어도 시간에 투자하면 상대적으로 많은 차익을 얻을 수 있습니다. 그래서 주거지를 고를 때는 자신의 자금 상황을 고려하고 중요도를 따지고 우선순위를 매겨서 적절하게 타협해서 선택해야 합니다.

완벽한 걸 선택하기 위해 돈 모을 때까지 보류하다보면, 집값은 이미 저 멀리 안드로메다로 떠난 뒤겠죠?

결혼 적령기에 배우자를 고를 때 본인의 상태는 고려하지 않고 상대의 조건만 완벽하길 바라다가 고스란히 나이만 먹는 경우와 같습니다. 원하는 곳에 가기 위해선 함께 달려가면서 어느 순간 더 빨리 속도를 내서 따라잡아야합니다. 가만히 서 있다가 갑자기 저 멀리 달려가는 아이를 따라갈 순 없습니다.

 

 

 

 

 

**

고수님들께선 다 아는 뻔한 이야기들이겠지만 제가 이야기를 나누고 싶은 대상은 저희 아이처럼 처음 부동산을 접하는 새내기 부동산 입문자들입니다.

 

글을 쓰고 쪽지를 받다보면 어디서부터 알아야하는지 잘 모르는 분들이 많이 계셔서요 어떤 분은 하나도 모르겠다면서 짜증섞인 댓글을 적는 분도 계시는데. 연필과 수첩 들고 가까운 부동산에라도 찾아가서 발품 팔고 묻고 적으며 공부했으면 합니다.

 

 

여기 카페에 글 쓰는 분들은 의무감이 있는 분들이 아닙니다. 취미로 글 쓰는 분들이 대부분이지요. 그들에게 왜 안 가르쳐주냐고 화 내며 요구하는것은 좀 아니라고 생각합니다. 저절로 얻어지는 것은 아무것도 없습니다. 실패와 실수를 줄이기 위해서는 많이 보고 듣고 묻고 적으며 남의 경험을 이용하는 수 밖엔 없습니다. 그래야 짧은 시간으로도 오랜 시간의 경험을 뛰어넘을 수 있다고 생각합니다.

 

날씨가 춥습니다.

 

 

옷 단단히 입고 출근하세요^^

 

 

 

 

 

 

 

출처: 부동산 스터디 https://cafe.naver.com/jaegebal/869928

부동산을 선택하는 중요한 조건들